作者：安迪来源：安迪说房市
年7月23日上海市规划和国土资源管理局官方网站，更新了一则土地转让信息，标题是关于终止杨浦区江浦社区B2-03地块（江浦街道街坊）出让活动的通知。
在目前特别严控的房地产政策管控下，发生这样的事情似乎并不新鲜，每每在房价高涨过程中各地总会出现不同的地王，北京和上海也不曾例外。而在房价温和或滞涨的状态下，尤其是二手房市场量价齐跌发生时，土地市场的成交数量，以及竞拍热情都会相应减少，和实际的房地产市场情形相得益彰。
这也是为什么从去年到现在，上海土地市场成交的那些区域都是以政府设定的底价，或者极其低的低溢价成交。
特殊控制下的房地产市场还是僵住的阶段，即使是二手房近期有回暖的迹象，但和往些年的激烈销售情况相比，这还是完全不能同比的境况。
但，政府对于土地的定价并没有手软，他们依旧是按照这两年房地产市场火爆下，核算出来的土地价格。
高价的土地没有变化，政府的收入必然要保持。
对于这样的终止通知，也就是说这块土地实际上是流拍的迹象，房地产开发商没有想象中的那么积极参与，在当下的房地产市场环境里他们也显得小心翼翼，即使是国企类型的开发商也没有进入，或他们在这个时机被告知不适合凑热闹。
引得市场哗然一片，对于上海房地产市场的后续悲观情绪更甚，高呼上海如此好的土地位置居然也会流拍，说明开发商对于上海楼市的信心不足，那么多的房地产开发商都是以北上两城拿地为荣，未曾想到如此绝佳的位置，会无人问津。
这是官方网站年6月29日的出让公告，出让的土地总面积并不大，但这个位置却是非常理想，属于内环内的纯住宅用地。
参照乐居财经的绘图，可以清晰地看到地块的具体位置，沿着内环高架，离地铁也很近，周边的配套设施齐全，交通便捷。
这就是传统意义上，上海的市区好位置。
那么到底是什么原因让这么好的土地，这么理想的内环内区域，最终会在悄无声息中默默下架呢？
市场的原因当然是首当其冲，但真实的情况可能和你想象的也不相同，既然是开门做生意，那么我们就按照做生意的步骤来看一看这块土地的状态。
出让面积：.90平方米
容积率：2.5
起始总价：46.亿元
起始楼板价：.6元每平方米。
地上计容面积为平方米，最少建筑套住宅，规定开发商必须是建造中小户型为主，占比在80%左右。
且在此面积中要建造5%的保障性住房，15%的租赁性住房。
地块东侧规划打虎山路（辽源西路-飞虹路）需与地块一起建设，同步实施、同步投入使用（长约米，宽24米），道路建设费由受让人出资。地块东侧B2-02地块为文体中心、为老服务中心，用地面积约平方米，由受让人出资建造。东侧B2-06地块为养老院，用地面积约平方米，也需要受让人出资建设。
还有一些其他的限制要求，和小区内部的设置部署，全部要按照政府的设计去执行，所有额外增加的公共设施都是受让人出资建造。
现在有没有一点不一样的感觉？
在这样的内环内位置，且还是重点学校的学区房，学校有打虎山路第一小学、杨浦初级中学、市东中学，和平公园近在咫尺，医院也是步行几分钟的距离。
再看周边的商业配套，说这块地是杨浦区的黄金地段，一点也不为过，周边也有不少高端小区，但更多的是老破小集中。如果开发商拿到这一块土地，必然也要建造高端住宅项目，才有机会去赚钱。
对比不足6万的起始均价，在内环内的位置这个价格似乎一点也不过分，但要记得在建好的状态下，有20%的房源不能对外随意销售，有着绝对性的管控。
再加上那么多的额外修建项目，这块地最终建成后的房价该怎么定价，是按照10万来出售，还是按照12万以上的想象，或又是必须以限价的状态对外迎客？
让我们分别来看下要转让的土地周边二手房情况，从打虎山路到飞虹路，再从海上海小区到辽源西路，看看真实的状态到底如何？
据兔博士APP上显示的打虎山路小区成交的价格看，单价从6万多到8万多都有，都是正常的内环价格。
兔博士上显示的数据看，飞虹路的房源最低价格不足6万，最高价格不到8万。
海上海周边的老小区在售房源价格，相对看都比较实惠，从元到元，而年建成的乾鸿苑价格已经到了元每平。最新的海上海新城价格最高，于年建成。
辽源西路房源价格最高的价格也不到8万，年建成的恒阳花苑海上花。
看到这里，是不是就清楚了为什么众多房地产开发商，都不敢下手追逐这块内环内土地了吗？如此简单易算的账目，连我们普通人都能对照，更何况他们还有专业的市场团队和调研数据。
按照这块地周边的二手房价，再结合政府设置的各种实际要求，从持有15%的租赁比例到5%的保障住宅，再从修路到建造公共设施，这全部是无法通过直接销售变现的投资，且是很大的一笔。
如果再以目前的新房限售政策看，这块黄金土地建成后的住宅如果不能卖到12万，或者12万以上，基本上就是赔本的买卖！
这要是让房地产开发商必须以10万内的价格开卖，或干脆对标周边的二手房价格，以9万左右的价格开盘。
这就是在逼迫开发商在做知名的雷锋，不求回报，只求亏损。付出他们一家，幸福众生和其他。
但谁知道2-3年后上海房地产市场会有多大的变化？如果不放开限价，二手房即使是上涨了30%或50%，也依旧无法保障开发商盈利的空间。
房价稳步上涨是必然的趋势，尤其是这么好的位置，如此齐全的配套，这次流拍也许不应该是为了市场低迷而叫喊，更多的可能是为放开新房限价做准备。
你设定了游戏规则，你核实了游戏价格，还要求了游戏周边的衍生物，但却不让他们使用该有的权利游戏，或干脆不让参加游戏的人玩游戏，
这，说不过去。