近日，上海瑞力投资基金管理有限公司（以下简称“瑞力投资”）旗下地产基金宣布完成两个地产项目退出交易，即创智天地项目和金领之都项目。这也是瑞力投资在年完成国资改革重组后，连续完成的首单和第二单地产项目退出交易。
瑞力投资总裁孙烽告诉界面新闻，两项物业年化收益分别达到28.70％和24.23％。而这样的成绩背后是瑞力在物业投资之初即确立的战略考量，以及在后期执行上对投资时机的精准的战术判断。
两项目年化收益均超24％
创智天地项目由两幢甲级标准办公楼组成，是杨浦区创智天地园区的一部分，由杨浦区政府与香港瑞安房地产集团联手打造。项目地处五角场区域，毗邻复旦、同济、财大等10余所知名高校，聚集了全球科技巨头的研发中心，包括IBM全球服务执行中心、EMC中国卓越研发集团、甲骨文研发中心等。
你还可以在这个区域时不时的遇到各种如即刻、摩拜、爱回收这样的新兴创业独角兽，园区内设有各种创业相关服务机构，以不断吸引新的创业公司加入。
创智天地以大学校区、科技园区、公共社区三区融合的理念，已经成为上海表现最活跃的创新空间，也吸引着那些希望接近创新社区的传统大公司。比如年，耐克上海总部从市中心的静安区恒隆广场迁走，落户杨浦区新江湾城打造新的NikeCampus。
无论是传统大公司还是新兴创业公司，其对办公空间的追求都在悄悄发生变化，他们不再只是追求传统的高端商务型写字楼，而如创智天地这样的融合高校资源，科研产业，新兴创业公司等复合生态的创新空间已经成为办公空间的新选择。
嗅觉敏锐的资本早已察觉，瑞力就是其中一家。年6月，瑞力果断出手，从彼时创智天地的开发商瑞安房地产公司手中收购创智天地的两幢甲级办公楼。孙烽向界面新闻透露，瑞力当时以元/平方米的价格拿到这个项目。按照整个项目建筑面积.13平方米来算，这项交易当时的规模在6亿左右。
一年半以后，这栋物业的单价就变成了.元/平方米，孙烽告诉界面新闻，瑞力已经于年12月20日与弘毅投资（北京）有限公司签署交易协议，整个交易规模达到8.45亿。这笔交易为瑞力带来了多万元的收益，即年化收益率约30％。瑞力原本计划在年6月退出，但因为项目快速增值，因此将时间表提前。
紧接着，年2月，瑞力又完成了另一个项目的退出，金领之都。这项物业由两幢工业研发楼组成，地处金桥经济技术开发区中心位置，合计建筑面积.13平方米。
年12月，瑞力出手收购金领之都，买入单价元/平方米。而在两个月以前，金桥经济技术开发区刚刚被正式纳入上海自贸区范围。
瑞力原本预计退出时间为年12月，而现在提前了3年。瑞力投资执行总裁邓世岗向界面新闻介绍，瑞力以元/平方米的单价卖给了上海世联行股权投资管理有限公司。这项交易中瑞力收益了多万元，年化收益率约25％。
灵活布局地产投资
在成功退出后，瑞力持有上述两个项目分别是1年半，2年，而这是由于地产板块在整个瑞力板块中的属性决定的。
对于地产基金的退出标准，瑞力投资执行总裁邓世岗介绍说，首先，当市场已经达到心理价位的时候，就会考虑退出；第二，地产板块在几个板块中，具有稳定器的功能，其他板块需要较长的投资周期，而地产的退出更灵活，地产会在这其中起到平衡的作用；第三，地产基金，LP允许可以在投资期内可以多次投资，可以多次“翻台”。
“每栋物业在最初会设定每年的价格指导线，触及指导线之后就会报备股东是否退出。”邓世岗表示。
基于这样的定位，瑞力地产基金会瞄准成熟物业，瞄准产业集聚。这也是瑞力投入在上海的一个原因，上海是大宗交易的集聚地，资产更具流动性。当然，瑞力团队驻扎在上海，熟悉当地市场，也拥有更多在地资源。
“做基金管理很有趣，要平衡不同背景的股东偏好，不同的诉求，看他们是要赚多还是赚快。”孙烽表示。
而瑞力此时选择退出两项优质物业，也意味着，很可能有更好的投资标的，尽管瑞力表示目前暂不透露。
以产业地产切入
此次瑞力退出的两项物业都不是传统的写字楼物业，而是和创新产业紧密相关的城市创新空间，这正是瑞力在地产投资上的战略切入点。
“党的十八大以来，中央提出来要脱虚向实，这个实就是实业为基，产业兴国。当时瑞力就