最近有大V说，上海的老破小涨幅非常高。
从年到现在，涨幅60%。
为了证明自己的观点，还举了一些例子。
我直接呵呵了，这个大V是真会玩啊。
市区的老破小是涨了，但是根本没有达到60%。
上海老破小主流的涨幅只有20%多，这个60%是怎么来的？
我根据大V的思路，列了个公式。
实际的涨幅=市区老破小普涨+部分板块额外涨幅+楼层差异
如果把每一层叠到极致，自然就有这样的涨幅。
楼层差异
如果用最差的一套和最好的一套对比，就算同一个小区，本来就有明显的差价。
老公房几楼最好？
金三银四，现在由于老年人越来越多，带天井的一楼，其实认可度也很高。
那老公房几楼最差？
顶楼。
顶楼和好楼层差价能有多少，基本上差价能到20%甚至以上。
我们以挂牌的老公房为例，很多小区实际成交价，顶楼和三楼的差价，20%都不止。
比如这个小区现在的挂牌，顶楼最便宜的，单价是5.1万，中楼层普遍在6.4以上。
6.4/5.1=1.25
也就是实际挂牌，中楼层的挂牌价，比顶楼的挂牌价高25%。
大V的对比，就很鸡贼的用了顶楼和三楼对比。
那有什么好比的，随便哪个小区，我都能帮你找出来差价20%甚至以上的成交。
老破小常规涨幅
让大家意外的是，老破小虽然在大家视野以外，但是老破小确实是涨的。
甚至有一些地方的老破小，涨得还很厉害。
我们没必要用特别好的涨幅来对比。
就以中规中矩的的板块，来对比这三年，老破小和次新房，分别涨幅是多少。
不夜城没有新房上市，也没有轮到拆迁，学校也没什么变动，也不算什么热门板块。
这里的价格，可以作为上海市区涨幅的一个参考。
不夜城这里的老破小涨幅是多少呢？
以苏家巷小区为例，这是不夜城常规老破小小区。
年中楼层的成交价，是6.57万
年中楼层的成交价，是8.15万
8.15/6.57=1.24
也就是这个破小区，3年的涨幅是24%。
实际上，中环以内和部分外环老破小的涨幅，差不多都是这个数。
有一些涨的特别差的，比如杨浦的学区房。
由于这两年教育政策，有的只是微涨甚至不涨。
也有一些区域，涨幅特别好，比如黄浦区之类的。
但是撇去额外因素以后，大部分的市区老破小涨幅，就是在20-25%之间。
那市区的次新房涨幅如何呢？
就在不夜城板块，有一个小区，中海万锦城，是这里知名的次新小区。
年年初的时候，价格是8.67万。
最近几个月没有成交，去年下半年成交价是12万，现在低楼层挂牌是12万。
就按12万来计算。
12/8.67=1.38
涨幅是38%。
根据房龄，其中的涨幅也有少许差异。
实际上上海-这一波，市区次新的涨幅在30-35%之间。
次新房比老破小额外有10%的涨幅。
为什么很多人说，要买次新房。
就是因为同样的市区地段，次新房真的比老破小涨的好。
但是不要被带歪。
对比的对象，是市区的次新和市区的老破小。
而不是市区的老破小和远郊的次新房。
额外因素
在老破小的涨幅中，也有一些是属于意料以外的因素。
一个偶然的事件，就能直接带动跟它相关房价的涨幅。
但是这种涨幅，和普涨是没有关系的。
被砸到的，是天选之子。
比如拆迁。
前几年外面谣传，崂山新村要拆迁了。
马上冻结户口，立刻就拆。
这个消息传出来不到一周，崂山这一带的挂牌价直接从8万冲到10万，最高的时候有人挂牌12万。
到现在，这个消息还在传。
落不落地，没人知道。
但是价格既然已经冲上10万，那就不可能回到8万了。
但是这种额外的涨幅，对于常规的老破小，也没有什么借鉴意义。
你想学，你想提前布局，你也做不到不是。
再比如，学区
今年浦东新开了一所明珠迎桥小学，划片范围里有一个老破小小区东力新村。
一月份刚刚成交过，万。
4月份招生简章一出来，刚成交一套万。
一个月的时间，涨幅10%以上。
这还是刚挂牌，没出成绩，就能有这样的价格。
如果最后毕业成绩确实是一梯队水准，还有更大的的涨幅在后面。
但是这种涨幅，也是拼运气的。
能不能划进学区，后面学区好不好，都不是普通人能够控制的范畴。
还有就是旧改。
-年的时候，黄浦区和虹口区，有大量的棚户区被拆迁。
这些棚户区既然拆了，那相关的动迁户，他们也是要买房的。
有的人是加钱买了附近的次新房，有的人是直接去了松江南、惠南。
也有的人，不想离开黄浦区，拿了动迁款之后，直接在附近买了老破小。
这三年时间，黄浦总动迁户数是5万户。
这一批动迁户进场之后，整个黄浦区的老破小市场就直线狂飙。
年初的时候，蒙西小区单价只要8万；
年初的时候，蒙西小区50平的单价是8.3万，实际和其他同类户型在8.5万左右；
到了年下半年，蒙西小区价格已经到了9万；
到了年，蒙西小区价格已经站稳了10万；
到了年上半年，蒙西小区价格已经到11万了。
到了现在，还是这个价格，几乎没有变化。
11.5/8.5=1.35
但是如果考虑到近三年市区老破小普遍涨了20-25%。
其实蒙西小区也就是额外涨了10%左右。
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吸引眼球的60%，其实就是这么来的。
互联网可以吸引眼球，但是上海楼市基本的规则，还是不会变的。
从年到现在，上海市区主流的老破小，涨幅在20-25%之间。
相比市区次新房30-35%的涨幅，那自然还是差一些的。
但是比起远郊那些完全不涨的小区，还是靠得住的多。
如果预算有限，在市区老破小和远郊新房之间选择的话，老破小可能是更好的选择。
不用被别人带节奏，想清楚自己要的到底是什么，才是最重要的。