来源：魔都财观
1
同志们，昨天一上班，我被吓到了，然后又气笑了。
事情是这样的，昨天早些时候我看到一个7秒钟的视频：
截图略糊，莫怪，不过还是可以清楚的看到，一栋高层居民楼几乎要整个“裂开了”；
视频结尾还拍到楼底下的人员带着红色安全帽，在焦急的打电话；
当时，我马上联想到以前的楼脆脆、楼倒倒事件，这种事情可不能开玩笑；
一时间，群里各种风言风语开始传；
有指责开发商偷工减料的，当然也有幸灾乐祸的，几个小年轻开玩笑说裂缝50米，和奥特曼一样高；
后来我调查清楚了，这事情不是发生在上海；
而是发生在长沙望城区，金星北板块的新华联梦想城小区；
相较于上海的话，大概是在杨浦区的五角场那种地方；
而且，那也不是什么整栋楼裂开了，而是外立面开裂了；
但脑残的物业，用沥青从上到下刷了那么粗的一条，所以远看很吓人：
看到这里，我真的要气笑了，质量问题是肯定存在的，但还好不会出人命；
当然，差点出人命的事情也有，不过已经被监管叫停重建了，那事情还上过官媒：
我查了一下，这个小区的开发商，全名叫湖南新华联房地产开发有限公司；
母公司就是那个著名的新华联控股：
小区本身是14年的次新房，品质不算差，绿皮中介上的均价是多一平；
区域内认可度不占优，跑输板块，甚至跑输大区的均价：
新华联梦想城的物业，叫湖南悦豪物业管理有限公司，同属于新华联控股之下；
那么经过这次脑残物业刷出来的“大裂缝”一搞；
我敢说，这个小区的房价五六年内是翻不了身了；
可以说，这家物业是：真·房住不炒急先锋，瞎胡搞坑业主的一把好手。
2
话说回来，瓜已经吃完了，下面聊点正经的；
其实上海也有类似的，被物业耽误的“好小区”，我直接点名：
嘉利明珠城、祥和星宇、良辰美景、中远两湾城；
我们一个个来讲：
嘉利明珠城本身是05年的次新，房龄还好，在上海不算太老；
小区位置不错的，虽然板块属于闸北公园，但其实贴着边边，过条马路就是大宁，离一号线延长路站也就六七百米的距离；
这个小区的楼间距很宽，内部配套也是喷泉、网球场、人工湖全有；
我手边现在没有实拍图，所以放绿皮中介的图，大家感受下：
这么一个品质小区，里面住的人档次也不低；
今年一季度成交价是9W一平左右，现在的价格刚刚才补涨到10W一平左右，比大宁那边的次新房慢了一年半还多，为什么？
我告诉你，普通人是不会有那种隔条马路的板块鄙视链观念的；
关键是，就这么个小区，到现在外立面还是涂料。
当年的历史原因是当年的，这么长时间了，嘉利明珠城的外立面都没有更新过；
真的是新三年旧三年，缝缝补补又三年，放到今天看来，就是个笑话，真金白银的笑话；
我认为，嘉利明珠城的业主，应该学学杭州的中海御道，业主团结硬钢物业，把外立面更新一番；
我不多说，单价再上一万，追平大宁的次新，应该是没有问题的；
同样的问题，还有桃浦的祥和星宇花园；
这个小区虽然身在桃浦，但实际上紧贴着中环边边，一期是06年的次新，小区里面还有水景，内部配套不差，但现在挂牌只有6.1万；
中环内的我们不比，就说同样中环外的“恒盛鼎城圣都汇”和“恒盛鼎城华公馆”，8W了；
虽然这两个小区房龄新一点，但内部配套的景观、绿化规模来说，还真的比不过祥和星宇花园；
祥和星宇花园吃亏，主要也是涂料外立面，你知道的，这东西时间一久一塌糊涂，第一眼能劝退很多购房者，真的可惜。
同样的，祥和星宇花园换个外立面，我敢说直接追平恒盛鼎城的8W，甚至还要超过。
3
接下来被物业耽误的小区，是虹口江湾镇的良辰美景；
名字很好听，98年-05年的房子都有，原来的小区规划不错；
但这么多年疏于维护，绿化稀稀拉拉，小区里车辆乱停，还衣服被子“万国旗”飘飘，给人一种满满的廉价感；
我敢说这种小区物业上心一点，大家多交点物业费，房价还能往上跳一跳；
就像中远两湾城一样，之前的物业瞎胡搞，搞到小区里群租全上海都知道；
现在好，你别干了，换人来；
以前大家都以为中远两湾城价格上不去，是因为供应量太大；
现在大家都看到了，中远两湾城八九十平的小户型，都已经10万一平成交了；
以上，和大家聊了4个被物业耽误的小区，那有没有房子本身不行，但因为物业好反而很热门的？
有的，我说句不负责任的话，万科所有的盘都是这样；
典型的，说个大家都知道的，七宝的万科城市花园，栋房子，多户居民，听起来就头疼，还有飞机航道；
但就是因为物业好，到现在进出小区都有保安核实身份、要登记，我不说大家都不知道这是94年的老小区，竟然还能谈谈生活的品质感；
没办法，这就是本事，这就是物业带来的溢价。
4
最后，和大家简单谈谈最优解；
实际上在上海，抬头是宝华、仁恒、绿城这三种的房子，不管是什么年代，又或者二手还是新房，基本都是房子品质+物业维护双优；
不信你看仁恒西郊花园，它隔壁的万科天空之城，平以下的户型，高一点成交价能卖9万；
而平以上4房户型，21年9月成交一套单价只有8万；
在上海，或者全国，面积越大单价越低是铁律，而仁恒西郊花园，不管你平还是平，成交价都是在9万左右；
当然了，越是大户型的小区，就越吃物业服务，但实际上年以后，大家都开始认物业的溢价了；
所以你如果是预算允许，就认准宝华、仁恒、绿城，没错的；
尤其是现在市场静淡，大家买房子和卖房子都在内卷，有时候真的就是一点点优势，就能决定落定还是继续飘；
所以就像我文章第一句说的话：市场越静淡，小区物业这种“软实力”就显得越重要。