12月21日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会主办的“房地产估价：回望与前瞻”中国房地产估价年会在北京盛大举行。伴随市场变化与城市更新，业内专家与行业领袖共聚一堂，回顾行业发展逻辑与趋势，探索未来转型升级新路径。
会上，深圳市国房土地房地产评估咨询有限公司董事长杨丽艳就新形势下，房产估价机构面临的诸多问题和发展前景，进行了精彩的分享。
行业背景——新政策、新机会
房产估价行业的发展，与整个房地产市场息息相关。这几年在“房住不炒”的政策指导下，部分地产企业受到影响，也多少对房地产估价业务形成了一定冲击。这些新的趋势和变化，让我们不得不思考，如何突破常规思维，去寻找新的市场机会。
这几年，国家出台了很多产业方面的土地政策，一系列的政策出台，在推动新旧动能转换，经济结构升级，以及保障民生、服务设施建设方面起到了一定促进作用。现在各省市在招商方面卯足了劲，要引入优秀企业，一定离不开产业用地的供应。
市场的痛点和需求
杨丽艳提出，当前市场痛点突出表现在四个方面。
第一，企业的信息渠道和政府信息资源未能够完全匹配。一般企业没有专业团队，信息渠道比较闭塞。从政府角度来说，虽然非常希望引入优质企业，但经常由于编制不足，很难真正地主动走出去，挖掘优质企业在产业攻坚方面的真实性需求。
第二，企业缺乏产业空间规划导致需求错配。很多企业缺乏长远战略规划，对产业用地需求不明确。有的是预期过小，导致后备产业空间不足，有的是盲目跟风，拿地太大，消耗了过多的资金。
第三，企业缺乏产业地产专业分析能力。很多企业对政策理解不够，对用地的交易方式、流程不清楚，很难做出最优选择，会导致实际投入成本过多，错失政策红利等问题。
第四，房地产企业和产业资源很难有效连接。很多专业地产开发企业，由于缺乏相应产业资源，从立项申报到建成以后的出租销售阶段，会遇到各种各样的困难。另一方面，一些真正做产业的企业，他们对城市更新各方面流程不了解，很难去针对自身需求，做出更新规划。
杨丽艳认为，从行业的四个痛点出发，企业的需求主要也是四个方面——信息的整合和资源链接、多维拿地的方案与最优决策、与合作方及政府沟通协调的专业支持、投资建设过程中的风险把控。
专业房产估价机构具备三大优势
首先，在评估产业用地的出让评价、融资估价等领域，专业房地产估价机构能够更加准确地判断价格，对经济效益的评价和估算比较准确。
其次，房地产估价机构长期在产业、土地、房地产交易等领域服务，对各方面法律法规，最新政策比较了解，可以有针对性的提出解决方案。
最后，作为第三方专业估价机构，通常能够得到政府和企业的信任，特别是业内长期服务，口碑较好的机构，具备较好的公信力和社会信任度。
产业咨询中的四个服务要点
第一，要把风险防范作为首要原则。要加强政策的研究分析，做好备选方案，同时还要根据政策的变动去实时调整。根据企业需求和市场一些变化，提前制定产业运营及发展规划，尽量为客户避免风险。同时，在项目进度控制、资金落实等方面，也要帮企业充分考虑，避免项目占用太多资金影响企业发展。
第二，将企业需求和自身条件梳理作为出发点。要对企业有足够了解，包括企业的类型、技术领先性、生产能力、注册资本、净资产，以及产值规模、纳税、地方财力贡献等等。包括企的产业空间需求，预算和项目时间进度，这些都要做充分梳理。
第三，深入政策研究。比如不同模式下，拿地的准入门槛是怎么样，不同拿地方式，对物业租售的限制、条件和差异在哪。同时很多项目对产值规模有要求，如果没有达到这个产值规模，有可能涉及到被无偿收回的风险，这些政策一定要做深入分析，彻底吃透。
第四，方案制定要多方面、多维度对比。比如目标用地区域选定，要结合企业的目的及偏好，如果是做金融服务业，现代服务业，就要考虑是否在一些现代产业聚集地去拿项目，如果是高新技术产业，它会比较喜欢在一些高新产业聚集地去拿项目。还有优质地块的选定，不同的地块规模，不同的容积率，对资金投入，以及经济效益，都是不一样的，要进行相应的测算，为企业去确定最优质的，最适合的备选地块。
专业机构如何转变角色
杨丽艳谈到，对专业机构来说很重要的一点就是在服务过程中，要对于角色转变有一个适应过程，要有充分思想准备和服务方式的转变，角色转变其实包括四个方面。
第一，服务结点。以往传统的估价通常都是在一个单独的结点上，但是用地咨询涉及到全流程服务，它的过程周期比较长，服务结点涉及到多点服务。
第二，服务内容转变。以往更多是做一些价格评估，经济分析。但新的形势要求我们去做一些需求分析，空间规模规划，方案对比等工作。企业想得到的、没想到的，都是服务的内容。
第三，服务方式的转变。以往做很多估价，都是把报告递交就没有什么事了。但是在用地咨询里面，不仅要提供相应的报告，还要去跟政府沟通谈判，还要去说服企业，甚至还要跟法律、规划部门沟通。
第四，就是服务的定位。在用地咨询里面，企业不仅仅是一个简单的乙方角色，有时候还要成为委托方的一个代表去谈判，代表企业去统筹法律单位、规划设计单位，甚至包括他们内部的行政管理部门和人员。
随着全国经济的转型和升级，各个地方对于产业用地的供应咨询需求会越来越大，专业的房产估价机构，在这个过程中可以帮助企业做产业用地选址，开发建设，以及后续运营中的一系列咨询服务。希望行业各方能够积极探索，在产业项目市场中如何发挥专业优势，提升专业素养，共同去打开产业用地咨询服务的一个新的蓝海。