近期，杨浦区新江湾社区控详规划局部调整公示；
其中规划住宅套，共涉及6宗涉宅地块；
未来将会提供不少的供应。
具体住宅地块，以及经济技术指标如下：
01
规划
从区位图上看，A2街坊和E1街坊并不在新江湾城的核心规划范围之内；
而且，几宗规划的住宅地块距离现有10号线轨交较远；
不过有大量的绿地，居住环境十分优质。
A2-02地块规划住宅的体量较大，共有套；
另外，E1街坊4宗涉宅地块，一共有4幅居住用地属性规划，整体房源规划套（可能含有保障、租赁用房）。
具体四宗宅地规划如下：
E1-02、E1-05A地块，均为Rr3类住宅用地，分别为套和套；
容积率2.5/2.2；预计为高层住宅。
值得注意的是，E1-05A地块需要增设一处面积不小于平方米生活配套建筑。
E1-08A、E1-05B两幅地块为Rr2Rr1类住宅，容积率均为1.1；
预计为洋房+别墅类用的组合。
相比于上面5宗地块，G1-06地块的位置还算不错。
靠近10号线殷高东路地铁站。
地块性质为Rr2Rr3类住宅用地，容积率1.55，大概率是低密的洋房+别墅产品。
总体量也较大，规划住宅达到了套。
周边市场方面，地块的西北侧就是去年入市的中企云萃江湾，均价9.7万，收官之作的入围分达到了74.6分；
地块的紧邻年入市的上海院子，入市均价13.33万/平，并未触发积分制。
02
配套
新江湾是沪上传统豪宅区，毗邻五角场城市副中心。
拥有9.45平方公里的原生湿地；
以及约15万方的新江湾湿地公园，堪称上海自然生态的一块“绿宝石”
凭借着江湾天地、复旦大学江湾校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心等六大板块；
以及生态走廊、文化中心、极限运动中心等特色生活配套，杨浦新江湾城在第三代国际社区的建设中备受瞩目。
新江湾的宜居程度不言而喻。
从10号线殷高东路地铁站下来，就是满眼的绿化。
整个新江湾似乎就像是一个大型的生态绿地，多条小溪河流分割，用桥连接。
无论是主干路还是社区边上的沿街小路，真的一眼望去就是各种绿化景观；
不过，大片优质的生态环境导致的就是这里的商业匮乏。
从上海院子到去年入市的中企云萃江湾，最后到仁恒怡庭，这一路上除了树就是花，一家便利店都没有；
最后才发现一些沿街的生活广场，数量不多，也是零散分布。
除了一个悠方购物广场，也没有能上得了台面的商业，稍微高端点的商业，可能还要跑到五角场。
如果说商业是板块的槽点，那么优质的教育资源可以说是最引以为傲的；
清末以来，以工业为主导产业的杨浦区如今已经发展成为了以教育闻名的强区。
聚集了二军大、复旦、上财、同济等高校，上海4所大学，两个分布在杨浦；
13个教育集团覆盖了义务教育阶段66%的初中和小学；
此外，小升初的学籍对口政策让区域的户口显得很有价值。
总体而言，新江湾的商业是鸡肋；
教育资源、居住环境都是很多板块所无法媲美的。
03
市场
市场方面，去年入市的中企云萃江湾；
项目二批次入围分达到了74.6分;
社保系数分只有0.15分/月的情况下，入围难度甚至超越了同期仁恒海上源的72.16分。
也有购房者表示，由于浦东金桥板块的金鼎阅府由于提前解锁了认购资格，导致项目二期的入围分陡增。
另外，去年七批次中的沁风雅苑以均价12万/平的价格入市，共计套房源；
最终的认购数只有12组，认购率12%.
当年的楼板价也只不过1.2万/平。
（冷知识：仁恒怡庭楼板价2万，中建大公馆楼面价3.2万）
除此以外，就是宝山淞南板块的碧桂园柏悦江湾和上港星江湾，年入市的价格均为7.3万左右。
二手房方面，板块内的仁恒怡庭显示的最新成交价约在13万左右。
年成交价格在8万左右。
总体而言，最新规划的超过套住宅，虽然不在新江湾的核心板块之内，不过居住环境比较优质；
缺点就是，部分地块距离轨交略远、商业不足，另外靠近宝山的军工路，影响未来整体涨幅。
价格方面，板块内近期入市的中企云萃江湾的9.7万，上海院子13.33万。