近期，上海的豪宅市场有点热闹；
先是中粮海景壹号二手房以42万的单价成交，然后就是云锦东方的认购现场。
你以为上海的豪宅成交都很好？那就大错特错了！
年第七批次新房中，海泰北外滩以14.5万的均价入市，创下了整个北外滩板块内新房均价的最高纪录；
这个传言自带停机坪、物业费达到36元/月/平的豪宅，最终的认购成绩还不如外环外的地铁盘；
套房源最终认购数66组，认购率刚刚超过6成。
截止目前为止，海泰北外滩只售出了32套房源，也就是当初认购的客户中弃号比例超过了一半。
在海泰项目还在努力去化之际，与之仅仅隔了一条海宁路的招商弘安里传出了风声；
项目的单价有可能会达到25万！
产品是面积在平米以上的新式里弄别墅，按照该定价和面积，项目的单套总价会约万起！
这种总价段的项目，放在上海乃至全国，都是金字塔尖的客户，它会受到全国1%客群的青睐么？
01.“买得起万豪宅的客户在哪里？”
豪宅新房限价之下，一二手价格倒挂严重。
云锦东方只要能上车一套净赚万不是问题。
但从目前的上海二手房市场整体成交情况来看，单价成交价格超过20万，已经是十分高的了。
据网上数据统计，最近3年上海二手豪宅万以上总价的楼盘成交前10名，整体均价基本在15万左右；
近两年，就算豪宅市场价格上涨了不少，但超过20万的成交价格也是少数。
这些成交的豪宅里面，绝大多数都是年以后，房龄较新的大平层。
别墅作为比较小众的一个模块，成交量其实远远落后于平层。
现在的新房市场，其实还是以高层/小高层/多层/洋房/叠加产品为主；
单纯的别墅基本很少见，受众面也很狭窄。
假如，招商弘安里以超过20万的均价入市，需要考虑的问题是：
作为四川北路入市的别墅产品，在完全没有倒挂的情况之下，哪些客户会愿意购买？
02.别墅产品的“大时代”
其实，在历史留存的地段上，弘安里所处的四川北路是“城”和“乡”的过渡片区；
以苏州河为界，以南板块是老黄浦和老静安；
也就是传统意义上的“上只角”；
再往北就是工业扎堆的杨浦区。
所以，从一贯的认知，以及所谓的“鄙视链”上，苏州河南是看不上苏州河以北的。
如今很多的中产阶级，不想去杨浦，也够不到苏州河以南的老黄浦、老静安板块；
只能在北外滩和四川北路、嘉兴路等置业。
好在前两年北外滩的规划，推出了不少的千万级新房，给了很多人置业的机会。
不过说到底，在老上海人的心里，这里与黄埔依旧差了一个档次。
而且，在北外滩住宅不断供应的两年里，黄浦区的旧改项目也在如火如荼的进行中。
21-22年的时间内，黄浦区的二级旧里改造，未来将会形成大片的高层+别墅/纯别墅等产品。
复星和蚂蚁联手拿下的福佑地块，拆迁和资金成本就超过了亿。
福佑地块南边还有一块福佑南地块，包含了高层和别墅产品。
最近的中海建国东路项目也发声了，中海顺昌玖里和中海恒昌玖里，今年有大可能入市；
翠湖天地六期，最新的效果图也是引发了市场的遐想。
另外一个呼声比较高的，海玥黄浦源，1号地块是高层；
7号地块别墅产品，-㎡联排、双拼和独栋，不知道今年会不会入市。
露香园今年可能只有高层，别墅产品还不一定。
地段价值上，四川北路比不上传统“上只角”的老黄浦、老静安；
供应量上，黄浦在完成旧改之后，别墅产品在近几年中达到了峰值。
未来，招商弘安里的竞争压力也会比较大。
03.标准的里弄式产品
对于弘安里城市肌理/里面风貌规划，有一定的要求：
应延续‘总弄-支弄’的里弄空间肌理，总弄宽度宜为4-8米，支弄宽度宜为3-4米，局部可适当放宽；
在这个要求上，弘安里还是适当放宽了，主弄为4米，支弄为3米。
说实话，这种里弄式的别墅产品打造起来也是难度挺大的；
独门独栋，有天有地；
在间距近的情况下，还要避免左邻右里邻居的影响，私密性、隔音效果也要下功夫。
社区内还要满足人车分流+地下车库等基本需求。
其实，这种产品在内环内的地段，都有普遍的私密性等小劣势；
不过好在是绿城参股，品质应该还是不错的。
04.价格
最后说说价格，弘安里超过20万价格也是有原因的，毕竟这类旧改项目的成本就很高。
但是，从云锦东方的认购就可以看到，很多购房者增加自己资产配置的先决条件依旧是倒挂。
如果真的以20万以上的价格入市，即使产品再稀缺，恐怕在二手房市场也很难有价格倒挂的情况，毕竟这个价格段的选择太多了。
另外在目前豪宅限价依旧存在的情况下，豪宅价格相差不大，虹口豪宅与黄浦、静安、浦东豪宅不仅有地段价值上的较量，更有产品理念、客户心理认知等各个层面上的博弈。
动辄万以上的产品注定是少数塔尖人群才能买得动；
这类人群除了追求更高的居住品质，对于资产的保值增值也是很谨慎的，所以想打动他们会更难！