年，全市二手房数据报告出炉：
成交金额亿，同比增长16%成交套数18.01万套，同比增长13%套均总价万元/套，同比增长3%成交均价元/平，同比增长3%
这份数据，大概和市场上90％的人体感不同。上海二手房市场，竟然所有数据都增长了，怪了！先别急着骂山门，数据涨了是真的，你我心中的疑问也是真的。那么，跌跌不休的二手市场，为什么还能整出四个“增长”？听我慢慢道来。
数据来源：上海链家
房价上涨涨了个结构
下图，是-年上海逐月的二手成交套数。乍一看，能在成交数据上同比年有所上升，有其必然性。毕竟，年4-5两月交易“缺失”了，不容易补回来；毕竟，年的小阳春，的确是近两年来最有买气的小山头。
-年上海二手成交套数
数据来源：上海链家
再来看环线成交：年，中环以内的成交占比28.7%，较去年增加了2.1个百分点，外环以外成交占比52.9%，减少了2.1个百分点。简单来说，就是外环以外成交占比减少了，外环内总价略高的二手房成交占比多了。一道简单的数学题：往年每成交10套房，假设5套是万的外郊环二手房，5套是万的外环内二手房。总共成交了万，套均总价就是万。今年，两种房子都跌价了10%，但原先万的房子成交从5套变成了3套，原先万的房子从5套变成了7套。我们再来算算账，这10套房都跌了，可是，套均总价变成了万，偏偏就涨了！所以，大家感觉二手房在跌，但成交均价涨了、套均总价也涨了。归根结蒂，涨的不是房价，是成交结构。
三个特别发现
上海16区二手房成交价格，8区上涨，分别是普陀、黄浦、宝山、虹口、静安、金山、崇明、杨浦。下跌的同样有8区，分别是浦东、奉贤、长宁、闵行、嘉定、松江和徐汇。只有4区二手均价上涨超过3%，而有6区下跌超过3%，其中，浦东二手房下跌最多，达到-6.4%。如果把新房和二手的年度涨跌表，放在一起看，会有一些特别的发现。
数据来源：上海链家
①浦东新房全市涨得最多，二手全市跌得最多如果把年浦东新房单价5.9万和二手单价4.5万相较，新房约是二手的1.3倍。这个数值远低于全市各区。经过年的一涨一跌，浦东新房的均价也只有二手的1.6倍，仅次于基本没有新房的长宁，和供应稀缺的黄浦。为什么新房涨得动也卖得快？门道或许就这里：新房和二手房差价不大嘛。②奉贤新房涨幅前三，二手全市跌幅也前三奉贤也是一涨一跌格外明显的一个区，但和浦东不同的是，年奉贤新房是二手均价的1.88倍，年扩大到了1.96倍。奉贤基本都是万以下的房源，从上海二手综合情况看来看，奉贤的二手底盘是稳的。但奉贤新房均价接近4万，比二手翻倍的新房均价，与青浦、松江、嘉定、宝山落差不大，所以新盘去化压力就大了。③杨浦新房涨幅全市第四，二手涨幅全市第一新房二手齐增长的区，最有代表性的就是杨浦，还是交易的结构性变化在潜移默化。年以来，杨浦区连续3年征收户数年均超过1万户。年已彻底挥别二级以下旧里，老破小在杨浦越来越少。所以说，不是杨浦某一套二手房涨了，而是杨浦在二手市场，未来的步入门槛正在逐步抬高。
再总结下，上海各区的二手数据都是一个交易平均值！是平均值！平均值！重要的事情说三遍。
平均值涨了，不代表每一套房子都涨了；大多数房子跌了，也有可能因为交易结构提升了，平均值却涨了。
我猜有人会骂，既然平均值和结构，和我手上的单套房子都没有关系，它涨它的我跌我的，这数据还有什么意义？我觉得，很有意义。当你跟着我来阅读这篇文章的时候，就明白上海楼市纵然是二手市场，也在发生一些改变，比如贵一点的房成交更多了，中环以内、内环以内的好房保值性更强了，新盘大量上市的外围，很多人弃旧图新了。