来源：地产人言
艳姐说
年8月20日，鸿坤在北京成立，10多年后的年，鸿坤成为地产百强房企。
到今年的8月20日，正好是鸿坤成立的20个年头。
20岁对于人生来说，正是青年成长发力的大好年龄，但对于鸿坤来说，在即将步入20岁之际，却迎来了当头一棒：
5月10日，鸿坤发布公告称：
其未能于4月8日按时偿还一笔美元债利息，且30天的宽限期已过，公司未能在宽限期届满前付款，因此发生违约事件。
过去鸿坤曾试图布局全国，但近年来因高杠杆以及京津冀区域市场的严格调控，去年销售额不足百亿，发展处于停滞状态。
鸿坤作为京派房企的典型带代表之一，它的暴雷不禁让人唏嘘。
艳姐十几年前进入地产行业，对于京派房企最初的印象是源于万通、SOHO，当时无论是冯仑还是潘石屹，都可谓是地产圈的精神偶像，并且也打造了诸多具有设计感的地标建筑。
京派房企在房地产行业几十年，有的依然在地产圈活跃，甚至成为了标杆房企，有的则逐渐没落乃至淡出地产圈。
我们将京派房企划分为央企、市属国企和民企三类。
央企大家都非常熟悉包括华润、远洋、中交等房企；
市属国企比较典型的则是首开、首创、金隅、中铁建等房企；
民企比较典型的是石榴、当代、阳光等房企。
艳姐就以这些典型房企为例，分析一下这些京派房企的发展路径和差异，并试图分析是什么原因导致了如今的结果。
01
京派央企
华润、远洋为何力压中交地产？
华润置地、远洋集团、中交地产虽然都为央企，且布局全国，但它们都起源于北京，艳姐这里就把它们称为京派央企。
这三家房企的共性也很明显，都有母公司的光环加持。
华润置地背后有着强大的华润集团的加持，占尽了资源和资金优势。
远洋集团主要股东为中国人寿保险及大家人寿保险，更能获得一些资源和资金上的支持。
中交地产的背靠中交集团，自然也会获得母公司诸多资源的加持。
但即使背靠大树，这几家央企也走出了截然不同的道路，综合克而瑞榜单和年报数据：
华润置地年权益销售金额为亿；
远洋集团年权益销售金额为亿；
中交地产年权益销售金额为亿；
销售额的高低，并不是一朝一夕造成的，而是长期的战略布局以及业务模式造成的。
从战略布局来看：
华润置地全国布局都比较均衡，去年各大区土储占比均在15%左右，也使华润置地具备了较强的抗风险能力。
远洋集团去年土储主要集中于北京、环渤海区域，占比近5成，去年其也在增加在华东区域的布局。
而中交地产则着重布局势能较弱的环渤海和中西部地区，两大区域占比均近4成，在某种程度上也造成其规模增长较为乏力。
另外从业务结构来看：
华润置地和远洋集团的共通之处就在于对于商业的深耕和打造能力。
华润置地和远洋集团都有诸多拿得出手的商业产品线，并且对企业的业绩也贡献了一定的份额。
以华润置地为例，去年年报显示，其购物中心租金收入亿，同比增长38%；购物中心零售额达亿，同比增长45%。
目前很多实力房企都在提升自己的运营力，毕竟商业体是除了物业之外另一个能够业绩带来稳定增长的板块。
然而从中交地产年的年报中可以看出，其几乎所有的营业收入都来自房地产销售，占比为99.33%。
无论是从战略布局还是业态结构来看，中交地产都比较单一。虽然近年来其也开始进入代建领域，但并没有形成大气候。
中交地产更让人看了有点糟心的就是它的财务状况：
根据亿翰智库此前发布的研报显示，截至年底，中交地产净负债率为.7%、剔除预收账款后的资产负债率为82.0%、现金短债比为0.7倍，三条红线全踩。
债务压顶也与其过去几年大举拿地有关，即使在去年的房地产进入黑铁时代，其拿地也较为激进。
根据克而瑞数据统计显示，中交地产去年拿地销售比达到了0.69，华润置地约为0.46，远洋集团约为0.37，中交地产最高，而房企百强的平均水平为0.25，而且中交地产近3年来拿地销售比均在0.6以上。
在房地产的深度调整期，稳健型房企都在收缩拿地，降本增效。而中交地产则仍然在拿地战场中大展身手，或许中交地产也要重新思考自己的战略方向。
中交地产近年另一个明显的现象是高管肉眼可见的流动频繁，从年开始，几乎每年中交地产的董事长、总裁等职位都会发生变动。而华润置地、远洋集团相对来说就少很多。
高管的频繁变动也会对公司的稳定发展、战略的执行产生一些反向作用。这也是中交地产要重视的另一个问题。
总结来看，中交地产和华润、远洋的差距在于战略布局、业务结构、拿地战术以及公司内部管理层面。
未来几年对于行业来说仍然是颇具挑战的几年，也希望京派央企能够继续发挥优势，弥补不足。
02
京派国企
首创退市，首开、金隅、北京城建稳中求进
相对于央企，京派国企可能没有央企在全国都有巨大的资源优势，但相对于民企来说，在本地区域内还是可以有较大的融资和资源加持，但它们的表现也各不相同。
根据克而瑞统计的数据显示：
首开股份权益销售额.9亿；
金隅集团权益销售额.2亿；
北京城建权益销售额.2亿
这里值得注意的是首创置业，由于其在去年9月从港交所退市，退市后被整合进新公司首创城市发展集团，所以也不在此次统计的范围内。
当然有一点值得我们思考的是，为何首创置业会走到今天这一步？
事实上，首创置业在年就成功登陆港交所，但股价一直“温水煮青蛙”，去年甚至跌破了1元，在港股也融不到什么钱了，于是退市了。
首创置业曾经也有它的高光时刻，根据中指院数据显示，年，首创置业以.2亿元的销售额，排名第23位。然而近年来首创的业绩没有做起来，之前也提过要冲击千亿，但行动相对慢一点。
此外，此前首创置业在多元化过程中设置了多个板块，包括环保、金融等，后期还布局文旅、数字媒体等等，然而地块板块内部也被分成三四个板块，不太集中，有时会形成内部斗争，造成内部管理的混乱。
可以理解为经济基础不牢了，上层建筑又出现了动荡，在大的宏观经济条件之下，在金融政策加持当中，首创退市也是无奈之举，然后可以增加上一个“冠冕堂皇”的理由，这样的话可以把各路诸侯进行整合，为了以后更好的发展。
艳姐发现，首创置业发展受挫，另一方面也受制于“区域的魔咒”：
年左右，诸多房企开始在全国布局，走上了高速发展之路。但首创置业仍然对京津冀地区有所执念，之后该区域出现了较严厉的调控，首创置业的发展之路也受到了限制。
而首开股份和首创置业不同，土储多数位于北京地区，整体风险相对环京来说小了很多，此外其在长三角和珠三角也有一定的土储比例。
北京城建则深耕北京，尤其在北京这个城市，有比较大的影响力，销售金额也是位于北京区域第一阵列。
说到金隅，艳姐印象比较深的一件事就是年7月，金隅经过近轮的争夺，以69.2亿竞得杨浦内环地块，溢价率38.33%，刷新了杨浦区的楼面价。
金隅在上海也开发了几个项目，艳姐去看过，基本都是会选择区域内比较核心的地段，基本不愁卖。其在年继续加码大本营的土地储备后，开始实施“走出去”战略。
根据金隅年报，截至年底已进入北京、上海、天津、重庆、杭州等16个城市，形成了“立足北京、辐射京津冀、长三角、成渝经济区三大经济圈”的全国化开发格局。
也正是因为这些房企的战略布局，没有重仓于势能较弱并且政策严格的环京区域，而是选择深耕北京或者拓展到其他热点一二线城市，所以也更加具有抗风险和保增长能力。
不可否认的是，这些京派国企在北京也都有较强的资源优势，资源获得的门槛较高，这也是很多外来房企在北京出现“水土不服”的原因。
比如北京城建在年报中已经指出：
通过多年运作，已经与地方政府建立畅通沟通渠道，在棚改和一级开发中积累了丰富的经验，为参与后续城市更新改造项目提供经验支持。
未来北京城建也将探索研究城市更新、老旧小区改造、政府债棚改项目以及并购等多渠道获取资源模式，深耕北京地区，稳步推进京外热点城市投拓。
这些发展模式也只有北京的本土房企才能匹配。
再比如首开股份还参与到了北京城市设施的建设中，首开参与了北京副中心建设，通州新城项目完成主体结构封顶，通州西集、通州潞城等项目推进。首开股份也推进了速滑馆冰丝带项目顺利竣工交付，全面完成冬奥会筹备工作。
总体来说，京派国企的发展大多是顺风顺水。但也因为它们大多发展局限在北京，并且适当拓展到其他一二线城市，拓展力度没有央企大，也造成其发展规模无法和央企抗衡。
03
京派民企
当代、阳光暴雷，石榴招股书失效
相对于京派央企和国企，京派民企在资源和融资方面大多都弱于央国企，在某种程度上也导致其发展规模以及抗风险能力弱于京派央企和国企。
先来看一下它们去年的权益销售金额，根据克而瑞统计显示：
石榴集团权益销售金额.8亿；
当代置业权益销售金额.7亿；
阳光不在TOP榜单中，不过根据今年年初阳光发布的公告显示吗，其未经审核合同销售额约32.21亿元。
这些房企都是不超过亿的小型房企，除了石榴集团外，当代置业以及阳光都在之前出现了违约。
当代置业因为其打造的绿色健康科技住宅产品而被大家所熟知，不得不承认的是，当代置业相对于其他房企还是比较有匠心的，据说北京有些明星还买了当代置业的高端住宅产品。
然而，去年10月，当代置业公开宣布美元债违约，撕开了其流动性危机的口子。
今年来，当代置业也在进行项目股权变更和退出事宜，推进资产处置以及推进债务重组工作，但总体进步并不快，如今还没有一些标志性动作。
当代置业暴雷的原因之一在于之前为了追求规模大举拿地，并偏向于发行高息债，导致公司融资成本较高。
数据显示，截至年上半年，当代置业平均借贷利率9.73%，而当时亿瀚智库统计的40多家典型房企的平均融资成本为5.96%。
年、年当代置业平均融资成本仍然处于高位，在9.9%左右，这都为当代置业的暴雷埋下引线。
阳光同样也面临着流动性危机。去年8月，阳光公告称其美元债违约，阳光在8月的公告中也坦言：因金融机构加强资金流动监管及收紧放款，无法达成此预期，因此，违约事件继续发生。
去年12月，又发布公告称其美元债再度违约。
阳光由万通六君子之一的易小迪创办，4-8年，是阳光的巅峰时刻，连续5年位列全国百强房企前10。
年，阳光上市。在登陆资本市场后，阳光开始转型，开始涉猎“街区综合体”模式，拿地速度和项目拓展进度都较之前有所放缓。
这样一种大盘模式，让阳光资产周转率变低，沉淀了大量的资金，企业流动性逐渐变差。
当代置业、阳光的没落，根本性原因还是在于战略的错判。
石榴集团相对于上述两家房企的负面消息来说，就相对平缓了很多，其在去年5月，向港交所递交了招股书。去年11月，石榴集团招股书失效。
根据招股书信息显示，截至去年2月28日，石榴集团拥有86个物业项目，总建筑面积万平方米，其中京津冀城市群的占比约44%，其次为长三角地区部分城市，这也在一定程度上也摆脱了布局单一区域的风险。
但值得注意的是石榴集团的融资问题，石榴集团融资渠道除了银行借款与债券融资外，利率较高、风险较大的信托融资也其一大资金来源。
石榴集团的借款利率较高，招股书显示，其-年其加权平均利率分别为8.2%、8.9%、8.1%，处于行业较高水平。
原本石榴集团如果能够成功上市，或许对于其融资渠道来说是一个利好，信托融资占比估计也会有所下降，但如今石榴上市停摆，后续发展待观望。
总体来说，石榴集团是一家比较有特色的房企，也希望石榴集团能够在黑铁时代找到自己特有的发展道路。
结语
总结来说，绝大多数京派房企的陨落，还是源于投资、融资、业务等各方面战略的错误，导致了各自走向了不同的道路和发展轨迹。