年初我们盘点过外环内的巨幅地块，如今部分区域规划已经更新，是时候再次梳理了。
01
上海两次集中土拍，南大一块地都没贡献，宝山到底在等什么？（《通过两次集中土拍，或许可以看清楼市未来》）
直至上周日，南大一口气签约了52个重大项目，极大地提高了区域地位——下次土拍是不是舍得拿出土地了？
这52个项目基本是科技型企业，以行云集团、妃鱼、蓝晶科技、先导科技为首。
同时入住的还有上海科创投、军民融合基金、上海国际创投、深创投、国泰君安、海通证券、安永、毕马威等科创金融服务中心联盟机构。
总投资约亿元，真是振奋人心的好消息。
北上海尤其是宝山、普陀两区产业过于薄弱，宝山仍然以黑色金属加工为主，普陀则基本是产业荒漠。
而且南大是外环内为数不多的可供整体开发地块，面积高达.80公顷，充满着想象力。
其实这片区域年就开始规划，当时被称为祁连敏感区W-1单元，原定10年内开发完毕。
然而10年内只拍出了两个住宅地块，分别是保利熙悦和招商中环华府。
年这里被定位上海五大重点转型区域之一，开启了科技时代。
于是交由临港集团统一开发，命名为南大智慧城。
巧合的是一街之隔的桃浦地区被命名为桃浦智创城，一字之差，定位高度重合。
按照目前行动速度，南大似乎走在了前面。
南大已经有17个项目开工，“南大合成生物产业园”和“南大科创人才社区”正式揭牌，上海（宝山）科创金融服务中心已经落户。
而且南大控详规划调整后已经非常详尽，明显走的是区域商圈中心的路线。
十几栋超过百米的办公楼构筑天际线，两个世纪公园环绕，40多万方现代化商业，全新的道路、全新的小区。
宝山哪里还找得到这样的区域？
其实中外环间的几幅空地，好像只有南大在认认真真走产业路线。
02
前面提到过桃浦与南大定位高度重合，不过运气却差得多。
桃浦不是一个新片区，原先就有产业基础，不过定位改来改去。
后来随大流开始打造科技转型，年改名为桃浦智创城，不过真如又来抢饭吃。
真如原先定位极高，与徐家汇一道是首批副中心。
后来的结果大家也知道，在李嘉诚的不懈捂地下蹉跎了十几年。
在产业定位中，商务区/副中心是最高的产业类型，所以张江发展到一定程度就要打造副中心，金桥发展到一定程度就要打造副中心。
大家都在往上走，只有真如向下探，因为真如放眼看了一下上海，原先的梦想已经不可能实现。
所以真如果断放下身段打造海纳小镇，由副中心走向小镇，不知道当局作何感想。
这一下探，另一个窘境就是与桃浦智创城定位类似，形成窝里斗。
家里攒钱五六年，准备给桃浦娶媳妇，谁知道还没下聘礼，大哥就要拿钱出国留学。
其实宝山也不见得有多好，副中心给的是吴淞，跟南大没关系。
区内产业区一大堆，北郊产业园、新顾城与南大也有定位重合。
不过好在吴淞还没正式启动，其他几个片区地段上与南大没得比。
所以现在宝山的主角就是南大。
而且普陀还有另一个明显劣势：财政收入全市倒数第一。
上面提到的所有规划落地，背后都需要强大的资金支持，财政吃紧就很难推动。
宝钢的税收虽然被市里截流，带动的下游企业却仍旧做出了贡献；普陀除了长风一带，几乎没有规模化的产业分布。
而且普陀又顶着主城区的帽子，民生支出一样都不能少。
不知道该如何打破这个循环。
03
九星市场最近很热，这里的住宅项目融信世纪古美火遍上海。
当然“古美”两个字只是蹭一下热点，这里不算古美，行政上不属于“古美街道”，生活上也与古美核心有相当隔阂。
九星市场原来是家居建材集散中心，西南部全面城市化之后就显得破旧、落后，被称为“毒瘤”。
年后整体拆迁，规划了新的家居市场，以及住宅、学校等等。
总体而言，外环内家居市场这样的商业并不算利好因素，反而导致城市功能割裂。
所以这个地块的改造对当地带动作用有限，只是一定程度改善了城市界面。
近期三林楔形绿地走上热搜是有土地转让：
上海联合产权交易所