一、裁判观点：
在借名买房纠纷中，法院需审慎查明双方当事人之间是否存在有效的借名买房合意。首先要查明双方之间有无书面约定，若有书面约定则一般可认定存在借名买房事实；若无书面约定则将从三个维度进行分析，即借名买房的原因是何？购房款由谁支付？房屋实际占有使用人是谁？
通常情况下，若购房者因为房产限购政策或者银行贷款资格而借用他人名义，虽违反了调控政策或信贷监管政策，但因上述政策不属于法律、行政法规的强制性规定，所以不能直接认定双方之间的借名协议无效；
对于借名人出资的原因，法院要从借名人的经济状况、定金和首付款的付款凭证、双方的财务状况及还款能力证明、证人证言等综合分析判断；
实际占用房产是判断借名事实的重要因素，可以通过房屋实际居住情况、物业费及维修基金等相关费用的缴纳情况、租金收取等综合进行判定。
二、案情简介：
原告与被告原系婆媳关系。年上半年，原告欲购买一套住房，因当时原告名下已有一套住房，且另外购买了动迁房，与当时的限购令冲突，如再以原告名义购买可能产生无法办理房屋过户登记手续的风险。考虑到被告有“接力贷”资质，经家庭成员协商，暂以被告的名义购房，待将来条件成熟，过户至原告名下。因特殊的家庭成员关系，各方未签订书面协议。嗣后，原告支付了系争房屋的首付款并负责贷款的偿还，并与案外人A及被告之子B居住于系争房屋内。此后，原告与B经历了离婚、复婚、再离婚。B于年9月5日因工伤去世。因前述情况变化，加之被告提出要出售涉案房屋，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。
三、原告起诉：
1、确认坐落于上海市嘉定区希望路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)归原告所有；
2、判令被告立即协助原告办理涉案房屋的过户手续，将涉案房屋产权转移登记至原告名下；
3、判令本案诉讼费用由被告承担。
四、被告答辩：
被告C辩称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋的买卖合同及贷款合同均由被告签字。被告对涉案房屋拥有产权，具有历史渊源。年，被告丈夫从部队转业到粮食局，并获得单位分配的位于杨浦区四平路的公有住房，被告系承租人。年6月，被告之子B在征得被告同意的情况下花费约30,元购买该房屋的承租人产权。年12月，B与原告结婚，年生育A。年5月20日，B将四平路房屋出售得款2,,元，在一个月后购买了涉案房屋及希望路XXX弄XXX号XXX室房屋，购房资金就来源于出售四平路房屋所得款，因为被告在其中享有一半即1,,元的份额，为补偿被告故将涉案房屋的产权人登记为被告。原告与B的离婚协议中约定涉案房屋由男方、女方及女儿共同居住，贷款由女方负责，如女方再婚，一年内搬离，说明女方对涉案房屋没有所有权。认为原告向银行支付贷款实际是支付涉案房屋的租金及原告因四平路房屋出售向被告作出的补偿。
五、一审法院判决结果：
本院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产物权的登记具有公示效力，仅在当事人有证据证明不动产登记的记载与真实权利状态不符的前提下，可以请求法院确认不动产物权的真实归属。涉案房屋是由被告出面与开发商签订合同购买，并已登记在被告名下，属继受取得物权的方式，符合法律规定。在无相反证据证明该登记存在错误的情况下，涉案房屋的权属依法应确定为被告所有。现原告提起本案诉讼，主张系因其限购，而借被告之名购房，要求确认该房屋归其一人所有。但双方并未就“借名购房”签订书面协议，被告对此也不予认可，原告也未能就此提供确凿证据予以佐证，故本院对原告上述主张不予采信。况且，原告所谓的“借名购房”，本就是一种规避国家政策的行为，应承担由此而产生的相应风险。即便原、被告之间存在“借名购房”的合意，也仅是在彼此间产生相关的债权债务关系，而不能直接产生物权效力，不影响涉案房屋的物权登记效力。原告以“借名购房”为由，直接要求确认涉案房屋归其所有，并不符合法律关于物权取得的相关规定。而根据原告自己所述的所谓口头“借名购房”协议的内容，原告现在诉讼请求也与该内容并不一致。至于原告实际出资支付购房首付款、归还银行贷款，究竟是被告所说的是原告支付涉案房屋的租金及因四平路房屋出售而向被告作出的补偿，还是原告基于其所谓的“借名购房”而支出的购房对价，均仅能在原、被告之间产生相关的债权债务关系，不影响涉案房屋物权归属的认定。综上，原告的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、第九条第一款、第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告施晔的诉讼请求。
六、二审法院判决结果：
本院认为，施晔主张系因其限购而借C之名购房，要求确认该房屋归其一人所有。双方就“借名购房”的合意并未签订书面协议，C对此也不予认可，表示施晔支付的系涉案房屋的租金及因四平路房屋出售而向C作出的补偿。施晔未能就其主张提供确凿证据予以佐证，所提交的证据均未证明C的意思表示，因此一审法院对其“借名购房”的意见不予采纳，并无不当。在无相反证据证明该登记存在错误的情况下，涉案房屋的权属依法应确定为C所有。施晔所称的实际出资支付购房首付款、归还银行贷款，均仅能在施晔、C之间产生相关的债权债务关系，不影响涉案房屋物权的归属，一审法院以此对施晔的诉讼请求不予支持，并无不当。至于一审法院未列A为必要共同原告、未追加抵押银行以及行使释明权等，并不违反法定程序，并无不当。上诉人所提出的上述主张不符合法律规定，本院不予支持。#房产代持#本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。