“十四五”期间，有关完善住房市场体系和住房保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度再次被提上日程。年7月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次提出鼓励非居住存量房屋“改为保障性租赁住房”。
长租公寓以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营。与之对比的则是分散式租房形态，主要依靠整合户主房源进行重新装修管理。在国家政策提倡租售并举、租购并举、租购同权的背景下，它是房屋租赁市场的一个重要的发展点。
年，全国高校毕业生规模预计万人，规模和增量均创历史新高。那么长租公寓，将如何服务这些身居大城市的“普通青年”？
本报告的研究重点为房源集中布置（整栋或整层），有公共空间、专业品牌运营管理、商品化运营的长租公寓（后文有时为了区别会强调“集中式长租公寓”），但不包含以自如为代表的分散式品牌、政府主导建设的廉租房和公租房，以及两室户及以上的长租公寓（它的租赁方式与合租或公司整租后作为员工宿舍的做法类似）。
在明确了“长租公寓”的定义之后，接下来需要解答一个在市场发展报告中经常被忽略，但是在现实中极其常见的不对等现象——为什么长租公寓的前景广阔，却并不是租客的首选？这种落差的背后，反映的是怎样的城市居住困局？
调查：大城市年轻人整体不偏好长租公寓
作为一种新兴、时尚的居住形态，长租公寓确实受到一些年轻人的喜爱。居住在宝龙公寓（无印良品设计）的山山看重的是长租公寓的房间更新，品牌的内装简洁好看。而且无印良品的户型比一般长租公寓略大，与小型一室户大小相仿，因此就算公寓的价格与上班地点周边的一室户价格相当甚至稍高，她也更喜欢居住在那里。作为对比，租普通小区这样的传统租房方式确实会出现装修参差不齐的现象，正因如此，长租公寓和分散式租房平台呈现了相同的演化趋势：通过统一的再装修做好品控，让租客有稳定的心理预期。
但在二者服务模式相同的情况下，依然有很多人宁可选择分散式租房平台。其中一个原因是对用地属性（比如更容易被强征）和商业建筑品质的担忧，更倾向于传统住宅。也有人是因为工作地点周边没有长租公寓而选择合租。除此之外，也有因为住普通住宅时间长，“没意思，想换换口味”而改租长租公寓的情况。总而言之，有机构在-年统计显示，全国个人普租依然占到了整个租房比例的67%。
“集中式品牌公寓”即本报告中的“长租公寓”，“分散式品牌公寓”即以自如为代表的分散式平台租房形态。“个人普租”则为通过传统中介（如链家）或私人渠道与房东直租。而在年夏，《城市中国》杂志也通过调查问卷的方式描绘出中国居住于一线城市的年轻人（其中50%为26-30岁，30%为31-40岁，18-25岁约20%）在婚姻、收入、租/买房偏好的特点，最终也得出了类似的结论。
如上图所示，超大城市中青年人未婚占3/4，家庭年收入10-20万超过1/3，年薪30万以下总计占到3/4，而只有年薪到达30万租房比例才降低。而居住面积主要集中在平方米以内（含合住），其中50平方米以下占48%。
可以明显看到，租房偏好中商品房和老公房占到了3/4，比-年前述机构的调查更高了。虽然各类产业报告将长租公寓视为广阔的市场，也有一些人表现出对长租公寓的偏好，同时愿意购房的年轻人越来越少，但实际上年轻人整体的租房偏好依然是个人普租和平台散租（虽然经常在自媒体中也被称为长租公寓）。那么，年轻人为什么不偏好长租公寓呢？
原因一：年轻人预期租期与实际不匹配
如果按照传统住宅业或中介对“长租”的定义而言，1年及以上属于长租，1年以下皆为短租。而如果从毕业生的行动轨迹出发，1年期属于“骑驴找马”，如果对现有居住满意的话会考虑续住。而且第一年也可能找不到心仪的工作，有可能先暂时选择租长租公寓或平台短租（自如可以短租续约，但传统中介有到期只能搬家的心理预期），通过季付的方式方便随工作搬家。
年有机构研究报告指出，由于疫情的反复，43.2%的人认为自己大约在1-3个月之后才能独立租房，比疫情前的比例有所增加。可以说，年轻人对步入社会前期的不确定性增加了。第三年是第二道坎，3年找不到能落户的地方，有人会考虑回老家考公；2-3年也是第一次换工作的高发期，居住很可能随着工作地点而改变。而在目前超大城市的政策限制下，3年内找到能落户的地方就会准备买房，只有来自同等级别城市的人有可能不改户口，而选择长期租房。
长租公寓换房频繁，而且居住时间与整个均值而言明显更短，年轻人真正需求的3年和5年两大租房周期并不是靠长租公寓解决的。而在另一种集中式租房补充——政府类型的公租房、廉租房选择上，年轻人也有隐形的成本，即需要一系列的门槛来证明自己是“无产权住房或人居面积小于15平方米的人才”（以松江为例），而后进入排队的大军。如果排到公租房的话，居住期限是5年（杨浦区数据，松江区则累计不超过6年）——那么5年之后呢？想要更长期的稳定居住，达到政策视角的理论值，最终还是依赖现有住房的存量。
原因二：长租公寓只是一室户的补充
从年轻人对普通住宅的偏好可知，长租公寓并非会因为可以单独居住的特点而被认为是一室户住宅的竞品，相反，它是一室户的补充。如果以上海为案例，通过对比它们的分布和价位，可以看到一种互斥但也互补的关系。
一室户相对集中的地区，长租公寓也少。内环北部沿线和市中心地区，即鞍山新村、延吉新村等年代建成的居住区。浦东陆家嘴处的密集，也与年之后开发浦东，转移浦西人口而建设的早期商品房有关。而松江-闵行一线（左下）、嘉定（左上）、川沙-唐镇（浦东部分），长租公寓占有绝对优势。这些地区以大户型和大型居住组团为主，个人租户很难消化，通常需要合租。而合租很可能面临与陌生人为邻，生活习惯合不来甚至犯罪的隐患，对于刚毕业的年轻人而言更为敏感，因此长租公寓更有市场，分布也较多。在比较同区位的价格后，澎湃研究所研究员发现虽然长租公寓的数量很多，但大多数没有