哈市白癜风医院 https://wapjbk.39.net/yiyuanzaixian/bjzkbdfyy/bdf/瓜虫律师，给予孤独者前行的力量近期，全国气温一直居高不下，和气温一样居高不下的还有一线城市的房价。以上海为例，03年总价不到万的房子到18年可能已经飙升到多万了，一套房产几乎占据家庭财产的90%以上，而对于房产的处理稍有不慎，就可能面临倾家荡产的风险。上海市的于先生（化名）近期就遇到了这样的糟心事。因为与前妻离婚后没有及时办理房屋过户手续，目前房屋先后被6家法院轮候查封，还莫名其妙办理了万贷款抵押，这套价值万的房屋将来很可能会被法院依法拍卖，用于偿还前妻个人债务。那么这究竟是怎么一回事呢？下面笔者先向大家介绍一下这个案子的基本情况。于先生九几年与前妻皋女士（化名）结婚，婚后诞下一女，03年于先生单位福利分房，分得位于杨浦区逸仙路一套房屋，面积平米，房产登记在一家三口名下，后来因为夫妻长期分居感情逐渐淡薄，于先生与前妻在年协议离婚，离婚协议中约定房子归于先生和女儿所有，前妻放弃产权。然后，双方领取离婚证各奔东西。就这样两年过去了。年，突然家里来了有好几拨人，有银行的，有高利贷的，都来找前妻皋女士，说皋女士欠了他们好几百万，他们手里都有皋女士的借条，还有人手里还拿着这套房子的房本。于先生这才发现放在家里的房产证已经不见踪迹，他赶紧去房产交易中心查询房产登记信息，发现房产目前已被6家法院轮候查封，原因是离婚后皋女士大肆举债，对外欠下巨额债务，目前人已销声匿迹，又因为离婚后，前妻没有配合于先生去办理过户登记，所以这套房产还登记在皋女士名下，债主纷纷向法院申请财产保全查封这套房产。不仅如此，前妻不久前找小额贷款公司借了万，并找了两人冒充他和女儿，和小额贷款公司签订抵押贷款合同，将房子设定了万的抵押权。面对飞来横祸，于先生向法院诉讼要求解除查封、撤销抵押。针对法院司法查封，于先生认为离婚协议已经约定房子归他所有，与前妻无关，前妻离婚后的债务也与他无关，法院不应当查封属于他的房产，但是法院执裁庭认为他和皋女士签署的离婚协议系内部约定，不能对抗房产登记薄的对外公示效力，不能对抗第三人，房产权属没有进行变更，仍然登记在皋女士名下，法院依据不动产登记薄进行查封并无不当。另外针对万抵押，通过司法鉴定，抵押合同上的签字的确不是于先生和女儿所签，一审法院认定冒名签署的抵押合同无效，但是法院又认为，虽然合同并非于先生本人所签，但小额贷款公司已经尽其所能对房产证、结婚证、户口本、身份证等材料的形式上的真实性进行审慎核查，不能苛求其对比身份证照片就能准确判定到场签署合同人的真实身份，基于对不动产权利登记薄的信赖接受抵押，并无重大过失，小额贷款公司可以善意取得抵押权，在万贷款没有还清的情况下，抵押登记不应被注销。面对一审法院如此裁决，于先生表示不服，随即提起上诉，于先生认为小额贷款公司未使用身份证识别仪辨认身份证真假，且未要求皋女士提供收入证明及借款用途证明导致借款进入非法渠道，违反贷款操作规范，小额贷款公司存在重大过失，不应善意取得抵押权，该案二审还在审理当中。虽然这个案子目前尚未有最终结论，但是对于房屋没有及时办理过户登记所存在的巨大风险相信大家也有所了解了。根据我国法律规定，房屋所有权属于不动产物权，对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，虽然离婚协议约定房产归男方所有，女方不享有产权，但是离婚协议并不直接产生产权变更的法律后果，不能对抗善意第三人。要想房产完完全全归一方享有，双方应当凭离婚协议及时办理过户登记，如果一方不予配合，应当及时向法院诉讼，通过司法途径将房屋进行强制过户，以免夜长梦多。此外，对于重要证件一定要妥善保管。根据我国法律规定，如果抵押权人在办理抵押时是善意的，且支付了合理对价并办理了抵押登记，即便是无权处分人签的字，抵押权人仍然可以善意取得抵押权。那么本案的万抵押权是否有效，关键在于小额贷款公司接受抵押时是否善意。小额贷款公司在接受抵押时是否善意，是否尽到了合理审查的义务，是否可以善意取得抵押权，于先生是否会倾家荡产，还要等到二审法院最终裁决才能盖棺定论。笔者认为，一审法院判决小额贷款公司善意取得抵押权有违公平正义的法律基本原则。本案中于先生虽然可能存在保管证件不当和因顾及情面未及时诉诸司法将房产强制过户的行为，但是在无任何证据或迹象表明于先生和皋女士存在串通逃匿债务的行为之情形下，不应当对于先生苛以重责，毕竟万对于工薪阶层来说并非小数目。房产价值虽然高达万，但是房产是于先生家庭唯一住房，是于先生的生存资料。生存价值和债权价值都是法律所要保护的价值，但是当两者发生冲突的时候，价值排序至关重要，笔者认为生存价值应当高于债权价值。此外，刑法上讲罪责刑相适应，对应民法则为权利与义务相一致。于先生并未从中获取任何利益，未享有任何权利，也不应当承担莫须有的义务。相信二审能给予公平的裁决。作者：上海伟创律师事务所私人法律顾问胡梦娜律师
