原创环二先生环线房产咨询
最近楼市变动太大，新闻太多，不断有朋友表示没想到、看不懂。其实这些现象背后逻辑是一致的，这里一并给大家回复。01
内环内=中环外
第七批新房中两个新星很亮眼，普陀区的招商苏河玺、浦东的中企云萃森林，一些朋友想不通的是：两个项目单价竟然都是10.5万。两个项目品质没有质的区别，苏河玺容积率2.68、中企容积率2.6，又都不是顶级开发商，能差到哪去？苏河玺小区布局
中企小区布局
但是地段上差别就大了去了。一个内环内，一个中环外，完全没有可比性好吗？周边配套差距就更大。招商苏河玺一公里辐射圈我们一般认为步行可达范围为1公里，苏河玺1公里范围覆盖了3、4、7、11、13、14六条地铁线，真的可以做到畅达全城。而且还有内环线、北横通道两条快速路，去市区任何角落都不远。1公里范围还覆盖了我格广场、广场以及著名的长寿路商业街，基础的生活所需全面覆盖。中企云萃森林一公里辐射圈中企云萃森林已经出了中环，又是底子比较薄的浦东，周边配套自然是匮乏得多。一公里范围目前只有运力不大的8号线，规划中的19号线要5年后通车，这还是理想情况。商业上一公里范围几乎是空白，再加上中企是前滩南首发项目，社区配套也是空白。可能买瓶醋都要开车去杨思，去前滩还未必买得到。这怎么比？如果把圆圈扩大差距更大，苏河玺3公里范围已经完全覆盖老静安的核心配套，中企3公里只能共享尚未完全成熟的前滩——前滩是不错，生活配套与老静安比还是存在不小差距。苏河玺是内环线，是典型的核心城区面貌，向外看是曹杨、是真如、是万里，是连绵不断的建成区。中企是浦东中环外，是典型的的城乡结合面貌，向外看是三林滨江未开发的农村、成片的荒地。前滩南外环内面貌
前滩南外环外面貌
这样的两个区域房价竟然一样？？（具体分析见第四部分）02郊区跑赢了市区
通过自媒体的广泛宣传，大家都知道买房要买市区，郊区风险高、不抗跌。然而好多朋友分分钟找出一堆反例。之前环二讲过杨浦区一些小区大跌，现在虹口区也有大跌趋势，比如内环内的双东小区。年5月份，该小区37平一房成交价万，现在挂牌价只有万。一年多时间，万跌没了。但是大家看不上的郊区，无论是青浦、松江还是浦东，都有不少小区非常坚挺。比如青浦新城边缘的动迁房崧泽华城，近两年房价没太大变化，甚至比去年微涨。崧泽华城年成交价
崧泽华城年成交价
不仅青浦，浦东航头的鹤沙航城房价也一直非常坚挺，即使挂牌房源很多。远郊跑赢了内环，是不是核心地段也不保险了？03
泡沫好像挤不掉
众所周知，临港新房海量供应以来，二手房开始下滑，目前已经滑落至3-4万水平。不过依旧有小区维持高位，拒不降价，比如滴水湖涟岸。该小区单价依旧维持着5.5万以上高价，总价达到万以上。花万去临港买套三房，真的需要勇气。而且现在临港有大量单价3万的新房，所以整个年，该小区几乎没有成交。与该小区业主沟通过，他们认为无论地段还是品质，滴水湖涟岸都是当地标杆，所以理应比新房贵。的确，这个小区离地铁站最近，也位于“二环内”。不过临港的地铁是没有意义的，即使有地铁，你也不可能去市区上班。临港真正的刚需客群几乎都在当地工作，当地并没有地铁通达。比如你在特斯拉工作，选片区还是选地铁口的滴水湖涟岸几乎没有区别。所以地段上有优势，其实带不来很高溢价。当然该小区品质也不错，比北侧的万科金域澜湾、保利铃兰公馆高一些。其实在临港这样的远郊，品质也很难卖出溢价，尤其是在其他小区差距并不大的情况下。滴水湖涟岸可能只是较为适合当地的改善客群，即，十年前就入住临港的“老临港人”。仅靠这些客户，拉不起房价。后面新房不断上市，在优势卖不出溢价的情况下，滴水湖涟岸可能还要降。当然人家已经降过一轮，年时挂牌价曾高达7万。花万去临港买套三房，疯了吗？年6月份挂牌价现在降到5.5万，业主心态已经不好了。但是大家不接受，只能说明还没降到位，不然不至于一年没成交。04
答案放最后
其实以上“怪相”结合起来，就是上海楼市全貌。一方面上海楼市的确在下行，部分小区顶不住压力开始降价。房价下跌就是挤出泡沫当然楼市早已不是铁板一块，不可能同涨同跌，优先下跌的一定是泡沫很大的地方。虹口、杨浦学区房就是典型。北上海经济一直较为乏力，并没有太多刚需接盘学区。然而之前凭借学区房炒作，吸引了大量外区客户托底。现在学区受到打击，外区客户纷纷逃离，价格就很难绷住。其实现在虹口、杨浦学区房已经触底，与非学区房价格差别已经不大。虹口学区一般的“老房子”价格虹口双学区“老房子”价格现在虹口杨浦地区，学区房连单价1万的溢价都卖不出，说明当地学区需求真的非常萎靡。学区房想涨起来，需要大量外区客户过来清掉“低价盘”，现在大家有心无力。反过来讲，现在学区房也算到底了，毕竟当下不是学区房需求高峰。不过不代表就会触底反弹，如果老房子整体下滑，学区又没有利好，前景可能并不乐观。只是不用担心被学区溢价套住，学区自用客户可以出手了。当然有泡沫的不止学区房，临港、大虹桥这些高溢价区域都有泡沫，所以现在下跌非常正常。远郊的动迁房虽然偏远，这轮周期中并没有太多泡沫。鹤沙航城年就卖3.5万，年的单价4万几乎没有水分，所以现在跌无可跌。年房价
年房价
当然房价泡沫小的地方不止以上动迁房，大宁、北蔡大华等优质区域依旧非常坚挺。慧芝湖花园最近的成交价依旧13万以上，并没有明显下跌，而且交易量也依旧稳定。所以接下来选房不仅要