上海集中供地公示已截止，将于6月开拍，最高价格已被限制！新增理性竞价承诺书！直接公示房地联动的房价结果！最终售价也已经定型！这可以说是上海从未有过的“透明”，将开创一个上海楼市新时代！而上海的楼市该走向哪里呢？或许从这波土地价格和最终售价中，我们将会看到很清晰的答案。首先，还是得先从集中供地说起在“集中供地”新政出台后，上海商品住宅历经了近半年的供地空窗期。其他城市首批集中供地陆续拍出，都成为了大家对于上海土拍结果的猜测：杭州揽金亿，重庆平均溢价率约43.78%，北京成交地块金额触顶，广州国企央企盆满钵满；在其他城市的集中供地结果中，好像并没能成功地从“面粉”上达成“稳房价”的目的。但上海的土拍还是和其他城市不一样，限制是越来越多。集中供地只是第一步！更重要的，是此次集中供地开始执行土地抑价机制，最高溢价10%！在房价地价联动机制下，合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。本批次最高报价一般限定为起始价的%。竞价方式由原举牌竞价调整为举牌竞价+一次书面报价，并非价高者得。而且拿地的要求也更为严格，杜绝“马甲”拍地，防止寡头集中拿地！同一名申请人只能进行一次交易申请，凡申请人之间有直接或间接参股控股投资等关联关系的法人或其他组织，也视为同一名申请人。在上海的“特殊”集中供地政策之下，对于上海今年的“面粉价”，确实相当值得期待。而截止5月20号，所有拍卖地块均已公示，其中28块普通商品住宅用地的最高成交楼板价和房地联动房价均已有了结果，上海未来1-2年的楼市走向已经基本确定。其次，从最高成交楼板价中就可以看出“内紧外松”的房价现象已经初现！笔者按照28幅地块的最高成交价格，粗略测算出地块最高成交楼板价：很容易得出的结论就是：中心城区的楼板价，被限制的太厉害了。首先是量；在28幅地块中，中心城区地块只有4幅：热门的静安大宁商住办地块；徐汇滨江商住办地块；普陀万里商住办地块；杨浦双阳地块。其次是价；尤其是去年土拍市场极为火热的杨浦区域，年的成交价格甚至一度突破了8w，而此次的最高楼板价就被限制在了约6.45万元/㎡！比去年杨浦区成交宅地最低的楼板价（龙光天境，楼板价约6.54万元/㎡）还要低！但诸如五大新城等郊区地块，则数量上要远大于中心城区。本次土拍的最高楼板价，或也能得到小幅度增长。因为如嘉定、闵行这种郊区面积分布较大，所以楼板价即使是同一板块，其价格差异或也较大；但诸如陈家镇、奉贤金汇这些比较统一的楼板价价格来看，最高成交楼板价还略高于去年的成交楼盘价！当然，最终成交楼板价是否能够高于去年仍是未定的，但至少，郊区板块有着这个机会。而且，这种“内紧外松”的现象，或许就是未来上海楼市走向的主基调！这一点也很好理解，内中环持续承受着调控的高压，房价一冒头就得被摁住；而五大新城，尚处起步阶段，需要吸引人流、物流、资金流，给足了对未来的想象。这就是趋势！房地联动的房价结果，更是印证了这一点。头一次见到的房地联动房价查询结果依然“内紧外松”！上海这次集中土拍，还有更为高明的地方：不止稳地价，还稳预期！今年就知道明年的供应价格怎么样，这绝对是破天荒头一遭！先前有二手房有挂牌指导价，想不到，这次上海直接祭出了稳预期利器——房地联动价。不止在源头上控制土地价格，更是在入市关头从严把控。像火热的大宁地块，比邻大宁金茂府，但入市价格如今在拍地之初就已经公示给了开发商和购房者，价格或仅在10.5万元/㎡左右！从此，开发商连同购房者，都对入市新房价格一目了然，楼市预期管理做到了极致！但仔细看，新房指导价和土地限价一样，同样呈现出“内紧外松”的格局，上海未来新房房价走势基本明确了。譬如，内中环徐汇滨江地块指导价13.1万/㎡，板块内的云锦东方挂牌价已经超过18万/㎡，房价倒挂明显；内中环大宁地块指导价10.5万/㎡，就贴着地块的大宁金茂府挂牌价已经超过16万/㎡，房价显著倒挂；而对于郊区项目来说，限价就没有这么“紧”了。嘉定南翔板块指导价已经突破了6w，达到了6.25万/㎡！今年未能突破的南翔新房6w+的时代终于即将到来！郊环外宝山美罗地块指导价4.64万/㎡，罗店板块整体挂牌均价仅4万/㎡出头（链家
