作者:魔都财观
上篇《浦西楼市的分裂，你想不到（上》我们回顾了浦西楼市的发展史、上海地段的鄙视链。
今天，我想讲一讲浦西楼市的定价逻辑。
虽然也有不少新上海买在浦西，但浦西购房的主力依然是上海土著，他们对地段、区域的看法决定了浦西楼市的走向。
1
羽翼丰满，却不离巢的上海人
城区的上海人，普遍都是江浙移民的第三、第四代后裔。他们的父母都在上海有固定的居所。
当下一代要买婚房或者置换时，大概率会买在夫妻一方父母居住的区域附近。这样的话，老人生病了方便小辈照顾，孙辈上下学可以由老人接送。
此外，上海的房子总价都很高，刚毕业的小年轻，靠自己是买不起房的，肯定会由父母资助、置办婚房。
即使自己有更偏好的居住区域，也会听从父母安排，把房子买在原来的家庭住址附近。
所以，浦西的角角落落都存在本地的购买力，配套、交通再差的地盘也有接盘侠，毕竟，中老年人是钱袋子，他们是不喜欢挪窝的。
有时候，地产商会利用这点，在不怎么好的区位开一个高价多赚点钱。
比如前两年，某TOP3地产公司在虹口江湾镇的新盘，距离1号线和3号线都要两公里，与上海大学、彭浦新村一个纬度。
刚开盘时，单价开到了9万／㎡，当时我就想看笑话了，这个地段，6.5万／㎡都嫌贵，宝山同纬度地区，靠地铁的新房也就6万㎡出头。
但现在想一想它的广告词——“百年虹口，中环唯一稀缺新房”，销售策略还是很正确的。
江湾镇虽然平平无奇，但周边二手房还是不少的，有本地置换需求的，都会聚焦这个新盘。
果然，在某房企套路式的“打折”后，这个盘也卖完了。
上海人的家庭结构决定了，好的区域不会令人趋之若鹜，坏的区域也不会让人避而不碰，按地段鄙视链形成的价格梯队非常牢固，很难由外力打破。
浦西楼市这样的定价属性，对于自住买房的新上海人却是好消息，提供了不少套利的机会。
我拿不同地段、单价、总价相近的两个楼盘举个例子。这两个小区品质雷同、对口的都是普通学区，离地铁口都在米以内。
杨浦区周家嘴路板块和普陀万里板块同属内中环区域，在地段鄙视链中属于同一梯队，板块的均价相同。
而这两个板块的区位却是不对等的。万里板块距离浦西市中心只有周家嘴路的一半路程。
从上海人以及地方政府的视角，这两个板块的地段价值是相同的，本地的居民会拿相同的钱买类似的住宅。
但非本地的买房人，却可以挑挑拣拣，以相同的价格买入区位更好的房子。
2
对浦西楼市未来的看法及购房建议
浦西楼市的定价逻辑是复杂的，不了解上海历史的人很难理解。
从房价梯队上来看，FFC房价高于其他区域，苏河以南区域房价高于苏河以北区域，内／中／外环由内向外房价递减，西南方向无视环线，保持高价。
而上海人的家庭结构决定了，每个地区都有本地的购买力。所以，外人眼里“高估”、“低估”的区域，并不会价值回归。
浦西主城区，特别是上海本土居民占多数的区域，未来大概是与上海楼市均价差不多的涨幅，不会产生超额收益，也不会落后，现有的价格梯队会继续维持下去。
但是，从自住的角度，可以挖掘出一些相同总价／单价下区位更优的板块，有具体需求可咨询我们。
我觉得，浦西还是很适合自住的，整体的生活配套设施要比浦东好了不少。
而且，如果本身不是上海人，不在意那些先入为主的地段偏见的话，可选择的范围是广阔的。
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